Einkommensteuererklärung 7: Anlage V

Steuerpflichtige, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, müssen diese in ihrer Einkommensteuererklärung angeben. Details zur Anlage V werden im Folgenden näher erläutert.

Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel

Hinweise zum Ausfüllen der Einkommensteuererklärung 7, Anlage V

Die Anlage V der Einkommensteuererklärung muss von allen Steuerpflichtigen ausgefüllt werden, die Immobilien vermieten oder verpachten.

Man braucht sie unter folgenden Voraussetzungen:

Wenn man Grundbesitz oder einen Teil davon besitzt und vermietet (Haus, Wohnung, Garage oder auch einzelne Räume),
Bei dem nachweisbaren Versuch, ein Objekt zu vermieten,
Beim Bau einer Immobilie, um diese später zu vermieten.

Die Anlage V der Einkommensteuererklärung ist für jedes Objekt einzeln auszufüllen. In diesem Anlageformular gibt man neben den Einkünften auch die Werbungskosten an, die mit den Vermietungseinkünften in Verbindung stehen.

Für die Festsetzung nach der Einkommensteuererklärung gilt eine Frist von 7 Jahren, die sich aus zwei Phasen zusammensetzt. In den ersten drei Jahren besteht die Anlaufhemmung. (#01)

Wissenswertes zur Frist von 7 Jahren

Für die Festsetzung nach der Einkommensteuererklärung gilt eine Frist von 7 Jahren, die sich aus zwei Phasen zusammensetzt. In den ersten drei Jahren besteht die Anlaufhemmung. Diese verschiebt das Anlaufen der Festsetzungsfrist, die im Anschluss daran folgt und einen Zeitraum von vier Jahren umfasst.

In den ersten 3 Jahren der 7 Jahre müssen die Finanzbehörden die Steuern noch nicht endgültig festsetzen. Das ist auch dann der Fall, wenn bereits ein Steuerbescheid vorliegt. Die zweite Phase der 7 Jahre bietet dem Finanzamt mehr Zeit, um die tatsächliche Höhe der Steuerabgaben zu kalkulieren. Erst wenn die gesamten 7 Jahre vorbei sind, ist eine spätere Veränderung nicht mehr möglich.

Ausfüllhilfen für die Einkommensteuererklärung 7(Video)

Wer ohne die Hilfe eines Steuerberaters die Anlage V ausfüllt, der findet im Internet nützliche Tipps. Damit ist es relativ unkompliziert, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einzutragen. Eventuell hilft auch eine Steuersoftware dabei, die Einkünfte und Werbungskosten an der richtigen Stelle anzugeben.

Für die Vermietungseinkünfte stehen mehrere Felder zur Verfügung:

In die Zeilen 4 bis 6 trägt man die Lage ein, den Zeitpunkt der Anschaffung und das Datum der Bezugsfertigkeit. Diese Angaben sind unverzichtbar, um die Absetzbarkeit zu kalkulieren. Das Einheitswert-Aktenzeichen muss hier ebenfalls angegeben werden.
Die Zeilen 7 und 8 werden für Ferienwohnungen oder für die Angehörigenvermietung verwendet. Hier prüfen die Finanzbeamten besonders genau, ob eine Vermietung beabsichtigt ist und ob die Wohnungsinhaber tatsächlich keine Eigennutzung planen. Wenn das der Fall ist, sind die anfallenden Kosten für die Wohnung nicht abzugsfähig. Gegebenenfalls findet eine anteilige Berechnung statt.
Die Zeilen 9 bis 14 enthalten Informationen zur Anzahl der Wohneinheiten, zu den Geschossen, zur Größe und zur eingenommenen Kaltmiete. Nebenkosten für die Vorjahre und fürs laufende Jahr werden in Zeile 13 erfasst und gegebenenfalls um vorherige Umlagen gekürzt.

Video: Anlage V 2016 Elster | Elster Tutorial | Steuererklärung selber machen

Weitere relevante Tipps für Anlage V der Einkommensteuererklärung

In der Zeile 15 werden Nach- und Vorauszahlungen eingetragen. Grundsätzlich muss man diese Einkünfte in dem Kalenderjahr versteuern, in dem man sie erhalten hat.
Zeile 16 enthält die Angaben für die erzielte Garagenmiete oder für andere Entgelte, die man beispielsweise durch das Aufstellen von Automaten oder Reklameträgern erhalten hat.
In den Zeilen 17 und 18 ist Platz für die Angaben zur Umsatzsteuer. Wer umsatzsteuerpflichtige Mieteinkünfte erhält, der gibt hier die Höhe der Umsatzsteuer an, bezogen auf die Einnahmen.
Guthabenzinsen aus einem Bausparvertrag sowie Zuschüsse trägt man in Zeile 19 ein. Hier ist darauf zu achten, dass ein direkter Zusammenhang mit dem Mietobjekt besteht. Auch eine möglicherweise abgezogene Abgeltungssteuer kann angerechnet werden.
Hierfür benötigt man die Anlage KAP zur Einkommensteuererklärung (Zeilen 53 bis 55). Die weiteren Bausparzinsen werden bei den Kapitaleinkünften mit aufgeführt, ebenso wie die öffentlichen Bezuschussungen, die zu den Einnahmen zählen. Die mit den entsprechenden Baumaßnahmen einhergehenden Erhaltungsaufwendungen trägt man in den Zeilen 39 bis 41 ein.

Einkunftsermittlung und Beteiligungen (Video)

In den Zeilen 21 bis 24 trägt man die Daten zur Einkunftsermittlung ein. Einen Verlust kennzeichnet man mit einem Minus, um Missverständnisse zu vermeiden. Wenn das Grundstücks zwei Ehepartnern gehört, teilt man die Einkünfte entsprechend auf die beiden Einkommensteuererklärungen auf.

Bei einer Beteiligung an einer Grundstücksgesellschaft werden die entsprechenden Informationen in den Zeilen 25 bis 29 detailgenau angegeben. Hierbei kann es sich um eine Erbengemeinschaft oder um eine andere Gesellschaftsform handeln, bei denen sich die Besitzer des Objekts die Einkünfte teilen.

Von der Gesellschaft erhält man eine entsprechende Mitteilung, die alle relevanten Zahlen enthält. Eine gemeinsame Steuererklärung von dieser Gesellschaft wird durch die Finanzbeamten geprüft, sodass daraufhin eine einheitliche Feststellung erfolgt.

Video: So klappt die nächste Steuererklärung

Welche Kosten in der Einkommensteuererklärung abgesetzt werden können

Als Vermieter möchte man seine Einkünfte durch Werbungskosten verringern. Für diese steuerliche Geltendmachung sind die angefallenen Kosten in den Zeilen 33 bis 51 anzugeben. Die Werbungskosten sind jedoch nur dann abzugsfähig, wenn es sich tatsächlich um ein Mietobjekt handelt, das man nicht selbst nutzt.

Wenn es sich um eine gemischt genutzte Immobilie handelt, ist zuerst eine Ermittlung der Ausgaben erforderlich. Die entsprechenden Eintragungen werden in Spalte 2 und gegebenenfalls in den Spalten 2 bis 4 vorgenommen. Hier besteht die Möglichkeit einer Aufteilung.

Beruflich genutzte Räumlichkeiten kann man ebenfalls als Werbungskosten angeben, allerdings benötigt man hierfür je nach Voraussetzung die Anlage N oder die Anlagen G und S. Nur wenn das komplette Objekt vermietet ist, reicht es aus, die entsprechenden Eintragungen in der Spalte 4 der Anlage V zu machen.

Die Absetzung für Abnutzung: Ein weiterer Steuervorteil

Die Zeilen 33 bis 35 sind dazu vorgesehen, die AfA anzugeben. Bei dieser Abschreibung steht die Abnutzung des Gebäudes im Hintergrund. Die Ermittlung basiert unter anderem auf der Nutzungsdauer der Immobilie.

Wenn man zum ersten Mal die AfA angibt, muss man dem Finanzamt eine detaillierte Aufstellung der Kosten vorlegen. Häufig verzichten die Finanzbehörden jedoch auf die Einsicht in die einzelnen Belege.

In der Zeile 33 geht es um die lineare Gebäude-AfA, die bei der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung nicht in die Kategorie der AK oder HK fällt.
Zeile 34 ist für die erhöhten AfA-Beträge, die beispielsweise bei Baudenkmälern oder in speziellen städtebaulichen Bereichen anfallen. Das können Sanierungsgebiete oder Entwicklungsgebiete sein, die eine entsprechend höhere Abschreibung ermöglichen.
Zeile 35 bezieht sich auf AfA für andere Wirtschaftsgüter wie Einbauküchen oder Möblierungen. Wenn die Kosten pro Wirtschaftsgut einen Betrag von 488 Euro brutto übersteigen, verteilt sich der Kostenabzug über die AfA auf die entsprechende Nutzungsdauer.

Sonstige Informationen zum Ausfüllen der Anlage V der Einkommensteuererklärung 7 hängen von der individuellen Situation ab und können ebenfalls die Steuerlast reduzieren. (#02)

Diverse weitere Tipps für die Einkommensteuererklärung 7, Anlage V

Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten wie Zinsvorauszahlungen und Bankgebühren sind bei der Vermietung abzugsfähig, während die Tilgung selbst nicht abgesetzt werden kann.
Bei Rentenzahlungen, über die das Grundstück erworben wurde, kommt es zu einer Aufteilung: Während der Zinsanteil zu den absetzbaren Werbungskosten gerechnet wird, ist der Rentenbetrag selbst nicht abzugsfähig.
Reparaturen oder Erhaltungsaufwendungen gelten als Instandhaltung. Diese Kosten trägt man ebenfalls in der Anlage V ein, zudem gibt es einen Vordruck, auf dem man alle Details gesondert aufführen kann.

Sonstige Informationen zum Ausfüllen der Anlage V der Einkommensteuererklärung 7 hängen von der individuellen Situation ab und können ebenfalls die Steuerlast reduzieren.